Mietminderung und NK-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, inwiefern eine Minderung der Bruttomiete bei der Betriebkostenabrechnung zu berücksichtigen ist (Urteil vom 13. April 2011 - Aktenzeichen VIII ZR 223/10). In dem zugrunde liegenden Fall hat die Beklagte als Mieterin der Klägerin über mehrere Monate hinweg die Miete berechtigt gemindert. Die Klägerin macht nun Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechung für den Zeitraum der geminderten Miete geltend. Sie berechnet diese folgendermaßen: Die Mietminderung wurde anteilig auf die Nettomiete und die Nebenkostenvorrauszahlungen verteilt. Dann zog sie die geminderten Vorauszahlungsbeiträge von dem ungeminderten Jahresbeitrag der Nebenkosten, den die Beklagte eigentlich zu zahlen hatte, ab.

Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Nebenkostenvorauszahlung.

Die Klägerin hatte ihren Berechnungen aber einen ungeminderten Jahresbetrag der Betriebskosten zugrunde gelegt. Dabei verkannte sie, dass bei einer Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorrauszahlungen gerade auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend herabzusetzen wäre. Infolgedessen sind bei einer berechtigten Minderung auch die wirklich entstandenen und ermittelten Nebenkosten entsprechend der Minderungsquote zu reduzieren. Die Minderung bezieht sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten und nur bei Berücksichtigung dieser Tatsache, kann vom Vermieter überhaupt ermittelt werden, ob etwaige Nachforderungen noch bestehen. Da eine berechtigte Minderung nicht nur die Nettomiete, sondern auch die Betriebskosten reduziert, muss dies bei der Jahresabrechnung berücksichtigt werden.